28 августа 2008 года в Экспоцентре на Красной Пресне прошла Конференция по аналитике “Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз”, организованная Московской Ассоциацией Риэлторов.

В конференции приняли участие представители девелоперских, инвестиционных и риэлторских компаний, банков, страховых компаний, ведущие СМИ.

Участникам Конференции были представлены доклады:

• “Текущее состояние и тенденции Московского рынка недвижимости”Докладчик: Таганов Дмитрий Николаевич -Начальник аналитического Центра Корпорации “Инком-недвижимость”
• “Закономерность соотношения спроса, предложения и сделок на рынке жилья Москвы.” Докладчик: Стерник Геннадий Моисеевич - Профессор кафедры “Экономика и управление городским строительством” РЭА им. Г.В. Плеханова”
• “Стандартизация требований к категориям жилых помещений на российском рынке недвижимости”- Докладчик: Апрелев Константин Николаевич - Вице-Президент РГР, Генеральный директор агентства недвижимости “САВВА”
• “Тенденции и перспективы рынка котеджных посёлков” Докладчик: Калюжнова Татьяна Александровна-руководитель Департамента исследований и Консалтинга аналитического Центра IRN.RU
• “Рынок офисной недвижимости Московского региона: основные тенденции по итогам 1 полугодия 2008 г.” Докладчик: Рощин Дмитрий Алексеевич- Руководитель департамента инвестиционного консалтинга и оценки Корпорации “Рескор”
• “Современные тенденции развития рынка недвижимости” Докладчик: Молчанов Дмитрий Сергеевич-председатель Совета Директоров ООО “Дом.Ру-Столица”
• “Недвижимость Москвы – что дальше?” Докладчик: Репченко Олег Николаевич - Генеральный директор аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU”
• “Перспективы развития рынка посёлков дачного формата: Эконом или Бизнес+” Докладчик: Лукинов Владимир Валентинович - Директор Департамента управления проектами Инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP, Руководитель Комитета РГР по загородной недвижимости.
• “Ценовая ситуация и рынок жилья в Москве и России” Докладчик: Апрелев Константин Николаевич - Генеральный директор агентства недвижимости “САВВА”

Цены на московские квартиры выросли с начала года на 37,1%. Осенью Москву ждет период стабилизации и роста. Еще важный и актуальный для рынка недвижимости процесс – объем платежеспособного спроса не успевает за ростом цен. Нечто подобное происходило в 2006 году. Тогда в начале года наблюдался скачок покупательской активности. Однако можно вспомнить, что уже с лета сотрудники, к примеру, компаний, ведущих реализацию новостроек, испытывали легкий стресс – не то чтобы на работе было вовсе нечем заняться, но покупателей – по сравнению с предыдущим периодом – почти не наблюдалось.

Г-н Таганов представил публике диаграмму мотивации различных участников рынка в условиях, когда цены не растут, спрос тоже не растет, а на рынке происходит затоваривание, связанное с увеличением числа предложений.

Собственно стагнацию переживает именно столичный рынок жилья. Совершенно иная картина наблюдается в Московской области. По мнению различных участников рынка, происходит оживленное приобретение жилья в сегменте эконом-класса. Причина довольно проста: можно купить жилплощадь по достаточно умеренной по сравнению с Москвой цене, особенно в новостройках, которые после превращения в продукт вторичного рынка дорожают более чем на 500 долларов за метр.

Также активно развивается и рынок загородной недвижимости, о чем поведала общественности Татьяна Калюжнова. На загородном рынке каждый месяц появляются новые проекты и, судя по всему, продавцы при этом заняты напряженной работой: загородная недвижимость оказывается востребованной, цены растут, причем прежде всего это касается земли.

На рынке современных офисных помещений наблюдался существенный рост цен продаж, который заметно опережал повышение ставок аренды. И в первую очередь это касается площадей в офисных центрах класса “А”. Это привело к снижению сопоставимой доходности коммерческой недвижимости, о чем, в числе прочего говорил Дмитрий Рощин.

Оказывается, если считать не общую прибыльность девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости, а именно сопоставимую доходность вложений, то результат будет не очень приятным. Иначе говоря, доходность от покупки готовых площадей класса “А” с последующей сдачей в аренду составляет в настоящее время, по данным г-на Рощина, 11% годовых, что в общем-то ниже долларовой инфляции. В классе “В”, который за последние годы дорожал не столь активно, подобная агрегатная доходность снизилась только до 14%.

Впрочем, эти данные никак не связаны с перспективностью коммерческой недвижимости, особенно офисов современного уровня. Если раньше специалисты говорили, что насыщение рынка качественными площадями может произойти примерно в 2010-2011 году, то в настоящее время, по мнению г-на Рощина это может стать реальностью лишь в середине следующего десятилетия – да и то такой прогноз может и не оправдаться.

Валерий Лукинов не стал считать среднюю температуру по больнице и привел данные по средней стоимости домовладений в различных сегментах. К примеру, в сегменте эконом коттедж в среднем стоит 9,962 млн руб., в бизнес-сегменте – 17,587 млн руб., в сегменте бизнес+ эта цифра достигает 35 млн руб., а дома класса элит премиум предлагаются в среднем по 81 млн руб. Самые дорогие предложения в сегменте элит де люкс – 150 млн руб. Было отмечено, что в среднем цена за кв. м в коттеджных домах выросла за последние 5 месяцев на 10%, но более всех прибавил в цене эконом-класс и бизнес+ – на 16 и 16,7% соответственно. Это выявило еще одну странность рынка – цена растет в том сегменте, где спрос минимален: лишь 1% от предложения коттеджей бизнес+ был реализован в июле 2008 года, а он, на секундочку, составляет 10-12% от всего предложения на рынке, или 2086 домовладений.

Максимальный спрос в эконом-сегменте – примерно 50% от всего спроса на загородные организованные поселки. А их предложение в июле 2008 года составило 5096 домовладений.

Валерий Лукинов также представил статистику: как менялась цена квадратного метра в различных сегментах в этом году. Наибольшее непостоянство проявил квадратный метр в сегменте элит де люкс, цена которого варьировалась от 100 тыс. руб. до 160 тыс. руб. только с марта по июнь, а в июле его цена зафиксировалась на 120 тыс. руб. Куда более стабилен весь этот год был квадратный метр в коттеджах эконом-класса, цена которого показала равномерный  рост с 37 тыс. руб до 43,4 тыс. руб.

Естественно, что в такой сфере, как недвижимость, помимо выкладок аналитиков и мнений практиков, нужен элемент строгой науки. В данном случае все оказалось налицо.

Как и на предыдущей конференции по аналитике внимание общественности привлекло выступление Геннадия Стерника. Напомним, что в прошлом году уважаемый Геннадий Моисеевич приводил расчеты, по которым средняя цена квадратного метра московского жилья должна существенно вырасти и дойти до отметки примерно в 9500 долл. В нынешнем выступлении известный аналитик признал, что до таких значений цены пока не дошли. Однако хитом выступления стали не ценовые прогнозы, а рассказ о вновь открытом макроэкономическом законе, по которому живет недвижимость. Путем предъявленных общественности диаграмм, отражающих расчеты, не всегда доступные для обычного человека, Геннадий Стерник доказал, что рынок недвижимости развивается циклично. Риэлтеры об этом говорили и раньше, но теперь можно считать, что данный факт получил научное математико-статистическое доказательство. И на него можно ссылаться в беседе с потенциальными покупателями или продавцами недвижимости.

Представленные аналитиками данные развеяли ряд мифов, которые бытуют на рынке. Стало понятно, что на загородное жилье сейчас спрос создают те москвичи, кто выбирает эконом-класс. Аналитики развеяли и убеждение, что покупатели недорогих коттеджей не требуют инфраструктуры, как коммунальной, так и социальной: сейчас практически во всех поселках создается полноценная инфраструктура, потому что без этого продажи вообще не идут. И еще они сошлись единогласно на том, что коттеджи  в сегметре бизнес+ плохо продаются из-за отсутствия спроса и им, скорее всего, придется несколько подешеветь, чтобы найти своего покупателя. В целом прогноз для рынка до  конца года благоприятный: здесь ожидается стабильный рост, без скачков и кризисов.

.Конференция оправдала ожидания ее участников и по качеству докладов, и по организации мероприятия. В зале присутствовало огромное количество представителей печатных СМИ, телевидения и интернет-порталов. После окончания Конференции, обсуждение услышанного продолжалось в кулуарах.

Президент МАР, Лупашко Анна Ивановна, поблагодарила всех докладчиков за содержательные выступления. МАР и впредь будет удовлетворять спрос на аналитическую информацию, регулярно организуя подобные мероприятия.

Пресс-служба МАР