Добросовестный приобретатель на рынке недвижимости.

При совершении сделки купли-продажи недвижимости, сторонами по договору являются Продавец и Покупатель. К сожалению порой сделки проходят с нарушением действующего законодательства. В таких случаях Закон защищает права собственника-продавца, предусматривая возможность последнего в судебном порядке истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

При совершении сделки купли-продажи недвижимости, сторонами по договору являются Продавец и Покупатель. К сожалению порой сделки проходят с нарушением действующего законодательства. В таких случаях Закон защищает права собственника-продавца, предусматривая возможность последнего в судебном порядке истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Однако на данное право существует ограничение. Введение такого ограничения связано с необходимостью обеспечить защиту интересов другого участника - добросовестного приобретателя. Приобретателем на рынке недвижимости является покупатель квартиры. Однако для защиты своих прав покупатель квартиры должен доказать свою добросовестность. При этом наличие в действиях приобретателя умысла или неосмотрительности исключает возможность защиты интересов такого приобретателя. Примерами может служить ситуации, когда приобретатель знал, что покупает недвижимость у лица, не имеющего полномочий на продажу, и желал купить недвижимость именно у него. Или когда не знал, что приобретает недвижимость у лица, не имеющего полномочий на продажу, хотя мог и должен был знать об этом.

Во всех случаях, доказывая свою добросовестность, приобретатель должен представить суду документы (письменные доказательства), подтверждающие, что он был убежден в наличии у продавца всех правомочий на распоряжение недвижимостью.

При оценке вопроса о добросовестности приобретателя, суд может принять во внимание условия совершения сделки (например, указанную в договоре цену недвижимого имущества). Если договорная цена будет существенно отличаться от действительной стоимости квартиры или дома на рынке недвижимости, это может послужить одним из доказательств недобросовестности покупателя.

Если покупатель сможет доказать в суде свою добросовестность, то, по общему правилу, недвижимость поступает в его владение. В свою очередь, собственник вправе предъявить иск о взыскании убытков с того лица, которое безосновательно распорядилось его имуществом. Но из общих правил есть исключения. Например, собственник может истребовать выбывшее из его владения недвижимое имущество даже от добросовестного приобретателя, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли, а также если он передал недвижимость другому лицу под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения своего представителя с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств. При этом если собственник каким-либо образом был сопричастен к передаче имущества другому лицу, то истребовать свое имущество он не сможет. Собственник также вправе в любой ситуации истребовать свою недвижимость от добросовестного приобретателя, если последний безвозмездно (договор дарения) получил это имущество от лица, не имевшего права его отчуждать.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ при истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения собственник вправе потребовать от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь, используя такую недвижимость. Добросовестный приобретатель обязан возвратить собственнику те доходы, которые он получил от использования имущества с момента, когда узнал или должен был узнать о неправомерности своего владения или получил судебную повестку по иску собственника о возврате имущества.

Добросовестный приобретатель, в свою очередь, может поставить перед собственником вопрос о возмещении произведенных им затрат на недвижимое имущество.

Кроме того, добросовестный приобретатель вправе оставить за собой произведенные им улучшения недвижимого имущества в случае, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если же отделение улучшений невозможно (например, в квартире сделан ремонт), добросовестный приобретатель имеет право требовать возмещения произведенных им затрат. Величина такого возмещения не может превышать стоимость имущества. Добросовестный приобретатель вправе требовать взыскания средств, затраченных на покупку недвижимого имущества от продавца, не имевшего права распоряжаться этим имуществом.

Недавно Конституционный Суд РФ рассмотрел дело о “добросовестном приобретателе”. Действующее гражданское законодательство предусматривает две возможности собственника вернуть утраченное имущество: признавая заключенную сделку недействительной или предъявляя требования о возврате имущества от добросовестного приобретателя. Суды общей юрисдикции зачастую, признавая первую сделку недействительной, автоматически признавали недействительными и все последующие сделки в цепочке. Конституционный Суд указал, что в подобных ситуациях необходимо применять нормы закона, предусматривающие возможность истребования имущества у добросовестного приобретателя, а не нормы, предусматривающие недействительность сделок.